Ugovor o najmu stana – što sve trebate znati

Mjesečni ili godišnji?

Godišnji ugovor jamči stabilnost, a sklapanje mjesečnog ugovora o najmu stana pruža fleksibilnost i sigurnost za obje strane. Prema hrvatskom zakonodavstvu, ako nijedna strana ne obavijesti drugu najmanje 30 dana prije isteka ugovora da ga ne namjerava nastaviti, ugovor se automatski obnavlja za isto razdoblje. Ovo omogućuje najmodavcu i najmoprimcu da uz prethodnu obavijest od najmanje 30 dana otkažu najam bez navođenja razloga.

Ogledni primjerak ugovora o najmu stana možete preuzeti ovdje.

Zašto odabrati mjesečni ugovor?

Fleksibilnost u trajanju najma

• Idealno za one koji ne žele dugoročne obveze ili planiraju kratkoročni boravak.

Jednostavniji otkazni postupak

• Omogućuje brže i jednostavnije raskidanje ugovora bez složenih pravnih postupaka.

Bolja kontrola nad uvjetima najma

• Omogućuje redovito pregledavanje i prilagođavanje uvjeta najma prema potrebama obje strane.

Porezne obveze kod najma stana

Kao najmodavac, dužni ste plaćati porez na dohodak od najamnine, uključujući pripadajući prirez prema mjestu vašeg prebivališta ili boravišta. Visina poreza ovisi o mjesečnoj najamnini i stopi prireza u vašoj općini ili gradu.

Kako izračunati porez na najamninu?

1. Odredite mjesečnu najamninu
2. Primijenite poreznu stopu
3. Dodajte prirez

Obveza prijave ugovora Poreznoj upravi

Najmodavac mora prijaviti ugovor o najmu Poreznoj upravi u roku od osam dana od sklapanja ugovora, osim ako je ovjeru ugovora izvršio javni bilježnik koji je već izvršio prijavu. U slučaju raskida ugovora, potrebno je obavijestiti Poreznu upravu kako bi se ažurirale porezne obveze.

Režijski troškovi: raspodjela i odgovornosti

Pri sklapanju ugovora o najmu, važno je jasno definirati tko će snositi troškove režija i na čije će ime glasiti računi. Ovo uključuje troškove poput struje, vode, plina, komunalnih naknada i drugih usluga.

Opcije za plaćanje režija

1. Računi na ime najmodavca
   • Najmoprimac plaća režije, ali računi ostaju na ime najmodavca.
   • Najmoprimac je dužan dostavljati potvrde o plaćanju.
2. Prebacivanje računa na najmoprimca
   • Računi se prebacuju na ime najmoprimca koji izravno odgovara za plaćanje.

Posebnosti kod pričuve

• Pričuva je obveza vlasnika stana i ne može se prebaciti na ime najmoprimca.
• Ugovorom se može dogovoriti da najmoprimac plaća pričuvu najmodavcu uz definirani maksimalni iznos.

Postupak prebacivanja režija na najmoprimca

Kako biste prebacili režijske troškove na najmoprimca, slijedite ove korake:

1. Ispunite zapisnik o primopredaji
   • Zabilježite stanja brojila za sve režije na dan useljenja.
2. Pripremite dokumentaciju
   • Priložite presliku ugovora o najmu uz zapisnik.
3. Podnesite zahtjeve pružateljima usluga
   • Kontaktirajte svakog pružatelja usluga (HEP, vodovod, plinara itd.) pojedinačno.
4. Prebacite komunalne naknade
   • Podnesite zahtjev nadležnom gradskom ili općinskom uredu za komunalne poslove.

Prijava boravišta ili prebivališta najmoprimca: obveze i postupci

Iako najmodavac nije dužan prijaviti boravak ili prebivalište najmoprimca, postoje određene obveze:

Obveze najmodavca

• Dostavljanje podataka policiji
  • U roku od 15 dana od početka korištenja stana dostavite podatke o svim korisnicima ako najam traje dulje od tri mjeseca.
• Suglasnost za prijavu prebivališta
  • Ako ugovor nije ovjeren kod javnog bilježnika, morate dati suglasnost najmoprimcu za prijavu prebivališta ili boravišta.

Načini davanja suglasnosti

1. Ovjerena izjava
   • Pisana izjava s vašim ovjerenim potpisom.
2. Neposredna suglasnost u MUP-u
   • Osobno dajte suglasnost na šalteru policijske uprave ili postaje.
3. Elektronička suglasnost
   • Putem sustava e-Građani koristeći usluge e-Suglasnost ili e-Prijava boravišta.

Objašnjenje ugovora o najmu stana

Ugovor o najmu stana je pravni dokument koji uređuje odnos između najmodavca i najmoprimca.

Što je stan prema zakonu?

• Prema članku 2. Zakona o najmu stanova, stan je skup prostorija namijenjenih za stanovanje s potrebnim sporednim prostorijama, koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz.

Tko su ugovorne strane?

• Najmodavac
  • Vlasnik stana ili osoba ovlaštena za davanje stana u najam.
• Najmoprimac
  • Fizička osoba koja unajmljuje stan za stanovanje. Mogu biti navedeni i dodatni najmoprimci (npr. supružnici).

Razlika između najmoprimca i korisnika stana

• Najmoprimac
  • Potpisnik ugovora, pravno odgovoran za ispunjenje obveza.
• Korisnik stana
  • Osobe koje borave u stanu, ali nisu potpisnici ugovora. Moraju biti navedeni u ugovoru.

Obvezni elementi ugovora o najmu stana

Ugovor mora sadržavati:

1. Identifikaciju ugovornih strana
2. Detaljan opis stana
3. Visinu najamnine i način plaćanja
4. Režijske troškove i njihovu podjelu
5. Popis korisnika stana
6. Trajanje najma
7. Uvjete održavanja stana
8. Pravila korištenja zajedničkih prostorija
9. Uvjete primopredaje stana

Razlike između ugovora o najmu i ugovora o zakupu

• Ugovor o najmu
  • Za osobne potrebe bez ostvarivanja prihoda (stanovanje).
• Ugovor o zakupu
  • Omogućuje korištenje uz ostvarivanje prihoda (poslovni prostori).

Oblik i ovjera ugovora: što je potrebno?

• Ugovor mora biti u pisanom obliku.
• Ovjera kod javnog bilježnika nije nužna, ali može biti korisna.

Kada je ovjera korisna?

• Prijava prebivališta
  • Ovjeren ugovor služi kao suglasnost za prijavu prebivališta najmoprimca.
• Ovršni postupci
  • Ako ugovor sadrži ovršnu klauzulu, potrebna je solemnizacija za pravnu valjanost u ovrsi.

Važnost navođenja svih korisnika stana u ugovoru

Svi korisnici moraju biti navedeni kako bi se izbjegle pravne komplikacije.

Posljedice nenavođenja korisnika

• Otkaz ugovora
  • Najmodavac može otkazati ugovor ako se u stanu zatekne nenavedena osoba dulje od 30 dana.
• Pravna zaštita
  • Nenavedeni korisnici nemaju pravnu zaštitu u slučaju spora.

Otkaz i raskid ugovora o najmu stana: prava i obveze

Kada najmodavac može otkazati ugovor?

1. Neplaćanje najamnine ili režija
2. Neovlašteni podnajam
3. Narušavanje kućnog reda
4. Nenavedeni korisnici
5. Neprikladno korištenje stana

Postupak otkaza

1. Pisano upozorenje
   • Upozorite najmoprimca i dajte rok od 30 dana za ispravak.
2. Otkazni rok
   • Ako se problem ne riješi, otkazni rok je tri mjeseca od prvog dana sljedećeg mjeseca nakon otkaza.

Kada najmoprimac može otkazati ugovor?

• Ugovor na neodređeno vrijeme
  • Uz otkazni rok od tri mjeseca.
• Neispunjavanje obveza najmodavca
  • Ako najmodavac krši odredbe ugovora.

Prešutna obnova i izmjena uvjeta ugovora

Prešutna obnova ugovora

• Ako nijedna strana ne otkaže ugovor najmanje 30 dana prije isteka, ugovor se obnavlja za isto razdoblje.

Izmjena uvjeta ugovora

• Obavijest o promjenama
  • Najmodavac mora obavijestiti najmoprimca najmanje 30 dana prije isteka ugovora.
• Prihvaćanje novih uvjeta
  • Ako najmoprimac ne prihvati izmjene, ugovor se neće obnoviti.

Zaključak: važnost jasnog i detaljnog ugovora

Sklapanje detaljnog i jasnog ugovora o najmu ključno je za zaštitu interesa obje strane. Jasno definirani uvjeti i poštivanje zakona smanjuju rizik od nesporazuma i sporova.

Preporuke za najmodavce i najmoprimce

• Pažljivo čitanje i razumijevanje ugovora
• Potražite pravni savjet u slučaju nedoumica
• Održavajte otvorenu i transparentnu komunikaciju

Sažetak

Mjesečni ugovor o najmu stana pruža fleksibilnost i jednostavnost za najmodavce i najmoprimce. Važno je razumjeti porezne obveze, pravilno raspodijeliti režijske troškove i osigurati da ugovor sadrži sve potrebne elemente. Jasna komunikacija i poštivanje zakonskih propisa ključni su za uspješan i bezbrižan najam.