Hrvatska vlast ponovno kreće s uvođenjem vrijednosnog poreza na nekretnine, što je tema koja se dugo očekuje otkako je Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina donesen prije desetak godina. Iako je ovaj zakon već na snazi, tek sada se kreće s konkretnim koracima prema sustavu oporezivanja koji bi nekretnine vrednovao na temelju njihove tržišne vrijednosti.
Ministar financija Marko Primorac nedavno je izjavio kako će se iduće godine nekretnine početi oporezivati prema njihovoj tržišnoj vrijednosti. Do tada, na snazi će biti hibridno rješenje koje se temelji na zonama i kvadraturi, slično sustavima koji se trenutno koriste za plaćanje komunalnih naknada i poreza na vikendice. Očekuje se da će ova promjena utjecati ne samo na vlasnike nekretnina, već i na širi tržišni segment nekretnina.
Sredinom srpnja, Ministarstvo graditeljstva objavilo je plan u kojem se navodi kako će se ovo uvođenje provoditi postupno. Dio tog plana uključuje razvoj online platforme e-nekretnine, koja prikuplja sveobuhvatne podatke o vrijednosti nekretnina. Posebno se ističe GeoPortal ISPU, koji nudi podatke o zemljištima, zgradama i stanovima.
Dok je cjelovita provedba ovog plana još uvijek u tijeku, trenutačno su gotovo svi podaci o zemljištima dostupni, dok je procijenjena vrijednost obuhvaćena za tek 7,5% cjenovnih blokova nekretnina. Ovo je još uvijek nedovoljno za opsežnu primjenu, jer podaci zahtijevaju značajne dorade kako bi bili korisni na širem tržištu. Ministarstvo trenutno radi na popunjavanju praznina, posebno u područjima velikih gradova poput Splita (43,3%), Zagreba (39,7%), Rijeke (39,8%) i Osijeka (30,9%).
Jedan od ključnih problema s procjenom nekretnina ostaje kako utvrditi stvarnu prodajnu cijenu kuća. U Hrvatskoj se ugovori o kupoprodaji nekretnina često ne bave detaljnom specifikacijom cijene, već samo prikazuju ukupnu vrijednost nekretnine ili osnovnu cijenu po kvadratnom metru. Ovo otežava točno procjenjivanje vrijednosti nekretnina. Dodatno, katastarski zapisi često ne odražavaju stvarno stanje na terenu, poput postojanja garaže, dvorišta ili drugih popratnih objekata koji bitno utječu na cijenu nekretnine.
Od 1. siječnja 2024. godine, podaci o kategorijama nekretnina postali su dostupni za 68,3% svih cjenovnih blokova, dok su podaci o približnim vrijednostima po kvadratnom metru postali dostupni za 67,5% nekretnina. Ovo je naglašeno u nedavnom izvješću koje su predstavili Ekonomski institut i Ministarstvo financija, gdje su stručnjaci izložili preostale izazove.
Jedno je sigurno: hrvatski sektor nekretnina pred radikalnim je preustrojem, a oni koji poznaju puls tržišta svjesni su koliko su ove promjene tek početak neizbježnog preokreta. U državi koja stoljećima balansira između interesa krupnog kapitala i malog čovjeka, novi porez na nekretnine otvara ne samo porezne rupe, već i ponor nesigurnosti pred onima koji desetljećima žive u sivoj zoni pravnog vakuuma. Varaždin je, poput mnogih gradova, već osjetio šok – stotine kuća iznenada izlaze na vidjelo, skrivene godinama pod plaštom birokratskog nemara. No, pravi ispit tek slijedi. Kako će društvo reagirati na ovaj neizbježni val promjena, ostaje nam da vidimo – hoće li se ova reforma pokazati kao okidač za novi val transparentnosti, ili će se utopiti u već poznatoj magli hrvatske svakodnevice?