7 ključnih uvida za pregled tržišta nekretnina

Pregled trenutnog stanja tržišta nekretnina u Hrvatskoj

Pregled tržišta nekretnina u 2023. godini doživjelo je značajan rast, s cijenama koje dosežu neviđene razine. Posebno se ističe Zagreb s povećanjem cijena kuća za 22,5%. Glavni pokretači ovog rasta su bujajući turizam s preko 20 milijuna posjetitelja godišnje, povoljnost u usporedbi s drugim europskim zemljama te ulazak Hrvatske u Schengensku zonu i prijelaz na euro.

Suočavamo se s porastom potražnje za nekretninama, posebno u gradskim centrima, što dovodi do nestašice raspoloživih objekata. Ovaj nesrazmjer između ponude i potražnje rezultirao je time da kupci više pažnje posvećuju kvaliteti nego cijeni. Istarska regija posebno je popularna među kupcima vikendica, zbog svoje blizine većim europskim gradovima i prekrasne obale.

Studija je otkrila značajan porast cijena nekretnina, posebno stanova, od 2020. godine, s povećanjem od približno 30% na prosječno 3.090 €/m². Sjeverne regije poput Istre, Kvarnera i Sjeverne Dalmacije zabilježile su najveći rast. Primjetno je povećanje cijena za nekretnine s pogledom na more i one blizu mora.

Paralelno s rastom cijena nekretnina, tržište najma nekretnina također doživljava sličan trend. Prosječne cijene najma za stanove od 30 do 45 m2 variraju ovisno o lokaciji, veličini stambenog prostora, vrstama sadržaja, i tome je li jedinica nedavno izgrađena ili renovirana. Na primjer, cijene najma u centru grada Dubrovnika kreću se od 400 do 700 €, dok su izvan centra od 300 do 400 €. U Splitu, cijene u centru grada variraju od 300 do 1.700 €, a izvan centra od 300 do 800 €. U Zagrebu, cijene u centru grada kreću se od 380 do 1.300 €, a izvan centra od 290 do 600​​ €.

Za pronalazak stana za najam u Hrvatskoj korisno je koristiti preporuke prijatelja i obitelji, istraživati online platforme, povezivati se s lokalnim zajednicama i društvenim mrežama te koristiti lokalne novine.

Kako se tržište razvijalo u posljednjih nekoliko godina

U proteklim godinama, hrvatsko tržište nekretnina prošlo je kroz značajne promjene, koje su posebno važne za investitore, vlasnike nekretnina i potencijalne kupce:

• Porast cijena nekretnina: Cijene nekretnina, posebice stanova, porasle su znatno od 2020. godine. Savjet za kupce: Razmislite o ulaganju u nekretnine dok su cijene još uvijek u usponu, posebno u regijama poput Istre i Kvarnera, gdje se očekuje daljnji rast vrijednos​​ti.
• Razlozi za povećanje cijena: Bolja dostupnost Hrvatske i pristupanje Eurozoni čine tržište atraktivnim. Sada je idealno vrijeme za ulaganje u hrvatsko tržište nekretnina, pogotovo ako tražite stabilnost i potencijal rasta u EU konteks​​tu.
• Dinamika tržišta i predviđanja: Snažan interes za kupnju nekretnina tijekom pandemije ukazuje na otpornost tržišta. Stabilnost u 2023. godini pruža priliku za promišljene investicije, osobito u kontekstu promjenjivog ekonomskog okružen​​ja.
• Savjeti za najmoprimce: U kontekstu rastućih cijena najma, bitno je istražiti tržište i razmotriti lokacije izvan popularnih turističkih centara, gdje cijene mogu biti povoljnije. Također, razmislite o dugoročnom najmu izvan sezone kako biste iskoristili niže cijene.

Lokacije s visokim potencijalom za rast vrijednosti

U Hrvatskoj, nekoliko regija pokazuje izniman potencijal za rast vrijednosti nekretnina, zbog svojih jedinstvenih karakteristika, turističke popularnosti, i razvojnih projekata. Među tim regijama ističu se Istra i Dalmacija, svaka sa svojim posebnostima.

Istra, smještena na sjeverozapadu Hrvatske, poznata je po svojim slikovitim gradićima, vrhunskim vinima i maslinovim uljima. S porastom turizma i sve većim interesom za ruralni turizam, Istra postaje sve popularnija među investitorima. Razvoj infrastrukture, poput poboljšanja cestovne mreže i modernizacije zračnih luka, dodatno povećava atraktivnost ove regije.

Dalmacija, koja se proteže duž istočne obale Jadranskog mora, privlači svojom kristalno čistom vodom, očaravajućim otocima i bogatom kulturnom baštinom. Gradovi poput Splita i Dubrovnika već su poznati kao vrhunske turističke destinacije, no postoji i veliki broj manje poznatih lokacija koje nude veliki potencijal za investicije. Razvoj marina, turističkih kompleksa i luksuznih stanova predstavlja veliku priliku za rast vrijednosti nekretnina.

Zagreb, kao glavni grad Hrvatske, predstavlja srce političke, ekonomske, i kulturne aktivnosti zemlje. S raznolikom ponudom nekretnina, od povijesnih zgrada u centru grada do modernih stanova u novim naseljima, Zagreb nudi širok spektar mogućnosti za investitore.

U posljednjih nekoliko godina, Zagreb doživljava značajan urbani razvoj. Ulaganja u infrastrukturu, poput javnog prijevoza i cestovnih mreža, te razvoj poslovnih i trgovačkih centara, čine grad sve privlačnijim za život i poslovanje. Ovo dovodi do povećane potražnje za nekretninama, kako za stanovanje tako i za poslovne svrhe.

S obzirom na svoj status univerzitetskog centra i popularne turističke destinacije, Zagreb nudi značajne mogućnosti za najam nekretnina. Rastući broj studenata i turista tijekom cijele godine osigurava kontinuiranu potražnju za smještajem. Investiranje u nekretnine u Zagrebu može pružiti stabilan prihod od najma i potencijal za kapitalni rast.

Previsoke cijene u odnosu na kvalitetu nekretnina

U Hrvatskoj, disproporcija između cijena i kvalitete nekretnina proizlazi iz niza složenih faktora. Tržište je obilježeno svojim jedinstvenim povijesnim i ekonomskim dinamikama, što utječe na percepciju vrijednosti i stvarnu kvalitetu nekretnina.

Tranzicijski proces koji je uslijedio nakon raspada Jugoslavije imao je dubok utjecaj na tržište nekretnina u Hrvatskoj. Privatizacija i promjene u vlasništvu ne samo da su promijenile krajolik vlasništva nad nekretninama, već su i pridonijele nestabilnosti cijena i kvalitete. Ekonomske fluktuacije, koje su uključivale razdoblja rasta i recesije, dodatno su utjecale na investicije u izgradnju i održavanje nekretnina, često dovodeći do situacija gdje cijena ne odražava stvarnu vrijednost nekretnine.

Obalna područja poput Istre i Dalmacije, zbog svoje turističke privlačnosti, često imaju nekretnine s cijenama koje ne odražavaju njihovu stvarnu kvalitetu. Turistička popularnost dovodi do povećane potražnje, često rezultirajući umjetno povećanim cijenama. S druge strane, u kontinentalnom dijelu, uključujući i Zagreb, tržišna dinamika se razlikuje, gdje cijene nekretnina često imaju drugačije temelje u kvaliteti i potražnji. Lokalni razvojni projekti, kao što su izgradnja infrastrukture ili turističkih kompleksa, mogu također umjetno podići cijene nekretnina u određenim područjima, stvarajući jaz između cijene i kvalitete.

Za potencijalne investitore i kupce, važno je ne samo razumjeti trenutne tržišne uvjete, već i duboko istražiti povijest nekretnine i predviđanja budućeg razvoja regije. Razumijevanje povijesnih aspekata nekretnine može otkriti skrivene probleme s kvalitetom ili pravne komplikacije. Također, analizirajući planirane razvojne projekte u regiji, investitori mogu steći uvid u buduće trendove cijena i kvalitete, što može informirati odluke o ulaganju.

Pravni izazovi i troškovi povezani s kupnjom nekretnina u Hrvatskoj

Kupnja nekretnine uvijek je važna odluka, a posebice u Hrvatskoj gdje tržište nekretnina nudi brojne mogućnosti, ali i izazove. Razumijevanje pravnog okvira je ključno, kako za domaće tako i za strane kupce. Hrvatski zakoni o nekretninama obuhvaćaju širok spektar propisa koji reguliraju vlasništvo, transfer prava i porezne obveze.

Jedan od prvih koraka u procesu kupnje je provjera legalnosti nekretnine i njezinog vlasništva. To uključuje pregled zemljišnih knjiga i vlasničkih listova kako bi se potvrdilo da nema pravnih ograničenja ili tereta. Nerijetko se događa da su nekretnine opterećene hipotekama ili pravima trećih osoba, što može dovesti do pravnih komplikacija.

Financijski aspekti su također važan dio ovog procesa. Troškovi kupnje nekretnine u Hrvatskoj nisu samo cijena nekretnine, već uključuju i poreze, naknade za prijenos prava, troškove agencije i pravne troškove. Kupci moraju biti svjesni ovih dodatnih izdataka i planirati svoj proračun u skladu s time.

Angažiranje agencija za nekretnine, koja su upoznate s kompleksnostima hrvatskog pravnog sustava, postaje ključni korak u procesu kupnje nekretnina. Ove agencije, uz podršku pravnih stručnjaka, mogu pružiti pomoć u pregledu dokumentacije, savjetovanju o ključnim pravnim detaljima i zastupanju interesa kupca kroz sve faze kupoprodajnog procesa. Ova vrsta stručne pomoći postaje još važnija u situacijama gdje kupci nisu detaljno upoznati s lokalnim pravnim procedurama i zakonima koji reguliraju tržište nekretnina.

Razumijevanje vaših prava kao najmoprimca

Razumijevanje prava kao najmoprimca u Hrvatskoj je važno zbog nerazvijene i slabo zakonski regulirane regulacije stambenog statusa podstanara. To dovodi najmoprimce u nesiguran položaj. Analiza zakonodavnog okvira i provedbe Zakona o najmu stanova, kao i postojećih ugovora o najmu, doprinosi razumijevanju ovih prava. Na primjer:

• Polog ne pokriva štetu nastalu redovitim korištenjem stana.
• Pričuva nije trošak stanovanja.
• Gosti mogu ostati do 30 dana prije nego što ih treba prijaviti stanodavcu.
• Članovi obitelji za koje smo zakonski obavezni skrbiti mogu živjeti s nama neograničeno.
• Pravo na zahtjev za smanjenje stanarine ako stan nije adekvatan za korištenje.
• U slučaju kašnjenja s plaćanjem, stanodavac ne može zahtijevati kamate.
• Radnje koje čine život u stanu ugodnijim ne spadaju u nedozvoljene preinake.
• Stanari nisu dužni sanirati promjene nastale normalnim korištenjem.
• Tempo obilaska stana od strane najmodavca treba regulirati ugovorom​​​​​​.

Dakle, iako hrvatski zakon o najmu stanova nije savršen, dobro strukturirani ugovor o najmu može osigurati dodatnu specifikaciju i zaštitu prava najmoprimaca.

Budući izgledi tržišta i kako oni utječu na investicije

Investiranje u nekretnine postaje sve popularniji oblik ulaganja. Ovo je privlačno zbog percepcije nekretnina kao sigurnog ulaganja, koje može donijeti pasivni prihod putem najma ili prodaje​​.

Makroekonomski faktori poput nacionalnog BDP-a i stope inflacije imaju značajan utjecaj na cijene nekretnina. Jačanje gospodarstva vodi povećanoj potražnji i rastu cijena, dok visoka inflacija može smanjiti potražnju i dovesti do snižavanja cijena​​.

Automatizacija i pametne tehnologije sve više postaju dio nekretnina, što povećava njihovu vrijednost. Ovo uključuje kontrolu rasvjete, temperaturnih postavki, sigurnosnih sustava i druge tehnološke inovacije koje povećavaju sigurnost, energetsku efikasnost i udobnost nekretnina.

U 2024. očekuje se pojava značajnog broja novih stanova na tržištu. Ovo se temelji na broju izdanih građevinskih dozvola tijekom 2023. godine. Zanimljivo je napomenuti da mnoge novogradnje nisu prodane od početka 2023. godine, što ukazuje na mogući višak ponude u odnosu na potražnju​​.

Prema prognozama, potražnja za nekretninama bi se trebala normalizirati u 2024. godini. Ovo uključuje očekivanja o smanjenju kreditnih stopa, što bi moglo utjecati na odluke o investiranju i kupnji nekretnina​​.

Ulazak Hrvatske u Schengen zonu i uvođenje eura smatraju se pozitivnim faktorima za tržište nekretnina. Postoji očekivanje većeg interesa, posebno u manje naseljenim regijama poput Gorskog kotara, Like i Istre​​.

Postoji mišljenje da bi cijene stambenih nekretnina mogle početi stagnirati, posebno u Zagrebu koji je specifičan zbog posljedica potresa i smanjene ponude u usporedbi s prijašnjim godinama. To ukazuje na mogućnost da tržište neće svjedočiti istom rastu cijena kao u prethodnim godinama