1. siječnja 2025. na snagu je stupio dugo iščekivani Zakon o upravljanju i održavanju stambenih zgrada, kojim se uvode jasnija pravila i mehanizmi za upravljanje, održavanje i financiranje stambenih zgrada diljem Hrvatske. Cilj je poboljšati kvalitetu života u višestambenim zgradama, olakšati donošenje odluka i uspostaviti standardizirane procedure te potaknuti transparentnost u radu upravitelja i samih suvlasnika.
U nastavku doznajte najvažnije novosti i kako se pripremiti na promjene koje slijede.
1. Efikasnije donošenje odluka: nove vrste većina
Jedan od središnjih elemenata novog Zakona jest redefiniranje postotka potrebne većine suvlasnika za različite tipove odluka. Cilj je izbjeći situacije u kojima se, zbog ravnodušnosti ili neslaganja pojedinih suvlasnika, blokira napredak ili nužno održavanje zgrade.
- Hitni popravci (npr. puknuće cijevi): Više nije potrebna nikakva suglasnost. Djelovati se mora odmah kako bi se spriječilo nastajanje veće štete.
- Nužni popravci (npr. sanacija krova, temelja ili instalacija): Dostatna je suglasnost jedne trećine suvlasnika (33%), što je manje nego što je bilo prije (50%).
- Redovna uprava (npr. odabir predstavnika suvlasnika, imenovanje upravitelja, odluka o ugradnji dizala): Potrebna je natpolovična većina (više od 50%).
- Investicijsko održavanje (velika ulaganja): Za projekte poput temeljite obnove, promjene namjene zajedničkih dijelova zgrade ili većeg investicijskog održavanja traži se 80% glasova. Time se zamjenjuje raniji uvjet od 100% suglasnosti, što je često bilo prepreka napretku.
Ovakav sustav omogućuje fleksibilnije odlučivanje o održavanju i razvoju zgrada te štiti interese svih suvlasnika. Istovremeno, kroz različite stupnjeve većina, uvažava se činjenica da sve odluke ne nose jednaku financijsku ili organizacijsku težinu.
2. Kratkoročni najam i djelatnosti koje stvaraju buku
Zakon donosi važne novine za one koji već iznajmljuju ili namjeravaju iznajmljivati svoj stan za kratkoročni najam (primjerice turistima) te za one koji planiraju u stanu obavljati djelatnost koja može stvarati buku ili vibracije (npr. glazbeni studio, kafić).
- Kratkoročni najam u budućnosti: Svi suvlasnici koji od 1. siječnja 2025. žele krenuti s kratkoročnim najmom moraju pribaviti suglasnost 66% ostalih suvlasnika (dvije trećine), umjesto ranije planiranih 80%.
- Postojeći kratkoročni najam: Vlasnici koji već iznajmljuju stan na ovaj način moraju do 31. prosinca 2029. prikupiti identičnu suglasnost (66%).
- Najam za više osoba: Ako se stan iznajmljuje za najmanje pet punoljetnih i međusobno nerodbinski povezanih osoba, također je potrebno sakupiti 66% suglasnosti.
- Tzv. “glasne djelatnosti”: Slična se pravila odnose i na sve aktivnosti unutar stambenih zgrada koje mogu uzrokovati pojačanu buku, vibracije ili stalni protok ljudi – i one će zahtijevati suglasnost dvije trećine suvlasnika.
Zakon jasno naglašava kako je pritom posebno važno osigurati suglasnost neposrednih susjeda stana koji se iznajmljuje (oni koji dijele zid, strop ili pod). Time se nastoji zaštititi mir i kvaliteta života ljudi koji žive u neposrednoj blizini stanova za kratkoročni najam ili bučne djelatnosti.
3. Minimalna pričuva i stroža pravila kućnog reda
Nova pravila o pričuvi
Kako bi se osiguralo kvalitetnije održavanje i upravljanje, zakon standardizira sustav pričuve za svaku zgradu. Minimalni iznos pričuve temelji se na etalonskoj cijeni građenja, javno objavljenom podatku koji se ažurira svake godine. Trenutačno je etalonska cijena građenja određena na 796,34 eura/m², a minimalna pričuva iznosi 0,54% godišnje te cijene, odnosno oko 0,36 eura/m² mjesečno.
Primjer izračuna:
- Etalonska cijena građenja: 796,34 eura/m²
- 0,54% godišnje = 4,3 eura/m² godišnje
- 4,3 eura/m² podijeljeno na 12 mjeseci = približno 0,36 eura/m²
Svrha takvog modela je da pričuva ostane realna u odnosu na aktualne troškove na tržištu gradnje, čime se izbjegava podfinanciranje potrebnih radova na zgradi.
Stroži kućni red
Ministarstvo će donijeti Pravilnik o kućnom redu koji će vrijediti u svim stambenim zgradama, ali će svaka zgrada kroz svoj interni akt moći uvesti i dodatne zahtjeve. Rok za prilagodbu upravitelja je 180 dana od stupanja Zakona na snagu. Za kršenje kućnog reda moći će se, osim novčanih kazni, nametnuti i povećanje pričuve za one suvlasnike ili stanare koji uporno narušavaju mir i red u zgradi.
4. Postavljanje klima uređaja i (ne)zatvaranje balkona
Novi Zakon ograničava mogućnost postavljanja klima uređaja na pročelja koja gledaju izravno na ulicu ili trg. Moguće ih je postaviti na bočna pročelja, dvorišnu stranu ili na balkon, ali isključivo u spuštenom položaju kako bi se sačuvao izgled zgrade i spriječilo narušavanje njezine statike.
- Zamjena postojećih klima uređaja: Vlasnici više neće smjeti postaviti novu klimu na točno isto mjesto ako to mjesto nije u skladu s novim odredbama.
- Zatvaranje balkona, lođa i terasa: Dopušteno je samo uz prethodnu provjeru da se time ne šteti statici zgrade ni narušava njezin izvorni izgled.
5. Zajednica suvlasnika: OIB, Registar i transparentnije upravljanje
Zakon uvodi pojam zajednice suvlasnika s dodijeljenim OIB-om, što će znatno olakšati financijsko poslovanje i prijave za različite subvencije i fondove (npr. za obnovu fasade, ugradnju solarnih panela ili dizalica topline). Uspostavlja se Registar zajednica suvlasnika, a iz njega će se ključni podaci dijeliti s Poreznom upravom i drugim tijelima.
Važna novina:
- Svaka stambena zgrada morat će imati vlastiti bankovni račun. Negativno stanje na računu nije dopušteno, pa će suvlasnici morati podmiriti svoje obveze kako bi se izbjegao dug.
- Registracija zajednice suvlasnika olakšat će i upravne i sudske postupke, kao i bržu i transparentniju komunikaciju s državnim službama.
6. Državne i lokalne subvencije: ugradnja dizala i obnova fasada
Za mnoge će suvlasnike jedna od najvećih promjena biti lakša ugradnja dizala i obnova fasada, osobito u zaštićenim povijesnim cjelinama. Zakon predviđa program poticaja u kojem bi država mogla sufinancirati 33% troškova ugradnje dizala i obnove fasada, dok će se preostalih 67% osigurati iz pričuve ili drugih izvora.
- Kada se donosi program? Vlada je dužna najkasnije u roku od 180 dana od stupanja Zakona na snagu (1. siječnja 2025.) donijeti Program ugradnje dizala. U praksi se očekuje da će on biti predstavljen i prije tog roka.
- Uvjeti:
- Zajednica suvlasnika s više od 50% glasova treba donijeti odluku o ugradnji dizala.
- Izradi se projekt ugradnje dizala.
- Osigura se financiranje za najmanje 67% vrijednosti projekta, dok će država poduprijeti ostatak.
- Moguće je da se i jedinice lokalne samouprave uključe dodatnim subvencijama.
Nakon donošenja programa i raspisivanja javnog poziva, suvlasnici će moći aplicirati za sufinanciranje, što je iznimno važno za stare zgrade koje trenutno nemaju ni osnovnu infrastrukturu (poput dizala) ili su im fasade u lošem stanju.
7. Kazne i sankcije: veća odgovornost i za suvlasnike i za upravitelje
Kako bi se osigurala stvarna provedba Zakona, uvedene su strože kazne za sve koji se ne pridržavaju propisanih pravila.
- Upravitelji: Kazne od 700 do 5.500 eura za nestručno ili nepravilno vođenje zgrade.
- Suvlasnici: Mogu platiti i do 10.000 eura ako, primjerice, nelegalno zatvore balkon, ugradi klimu na zabranjeno mjesto ili ometaju provedbu nužnih radova.
- Izvođači radova: Ako sudjeluju u nezakonitim zahvatima, rizikuju kazne do 10.000 eura.
- Komunalni redari dobivaju povećane ovlasti i mogu provoditi nadzor. Oni će izdavati rješenja za uklanjanje nepravilnosti i podnositi optužne prijedloge za prekršaje.
Prihodi od naplaćenih kazni slijevat će se u proračun jedinice lokalne samouprave, što bi trebalo motivirati lokalne vlasti da pojačano prate provedbu Zakona.
8. Prinudni upravitelj i prinudni predstavnik suvlasnika
U zgradama u kojima suvlasnici nisu izabrali upravitelja na propisan način ili ne uspijevaju imenovati predstavnika suvlasnika, gradonačelnik (ili načelnik općine) donosi rješenje o imenovanju prinudnog upravitelja u roku od šest mjeseci.
- Prije samog imenovanja raspisat će se javni poziv na koji se mogu prijaviti svi zainteresirani upravitelji, pod uvjetom da zadovoljavaju Zakonom propisane uvjete.
- Kao pravni lijek na rješenje gradonačelnika postoji upravni spor.
Time se želi spriječiti da stambene zgrade ostanu bez formalnog upravljanja, što povećava sigurnosne i financijske rizike za sve suvlasnike.
9. Zašto su ove promjene važne?
Kvalitetnije stanovanje
Uvođenjem jasnih pravila o održavanju, financiranju i donošenju odluka, Zakon nastoji unaprijediti kvalitetu života u stambenim zgradama. Zahvaljujući standardiziranoj pričuvi i jasnim nadležnostima upravitelja, zgrade bi se trebale redovito i planski obnavljati, umjesto da se čeka da problemi uznapreduju.
Bolja zaštita investicija
Vlasništvo stana predstavlja veliku financijsku vrijednost. Ulaganja u zajedničke dijelove zgrade povećavaju vrijednost svakog pojedinog stana, a novi Zakon olakšava i ubrzava takva ulaganja (npr. lakše dobivanje većine za obnovu ili nadogradnju).
Sprječavanje zlouporaba i neredovitog plaćanja
Jasnije definirane kazne i mehanizmi nadzora spriječit će neodgovorne ponašanja upravitelja i suvlasnika. Uvođenjem OIB-a zajednice suvlasnika i povezivanjem s Poreznom upravom, očekuje se transparentnije praćenje uplata pričuve i ostalih financijskih obveza.
10. Što dalje?
- Svi vlasnici stanova, predstavnici suvlasnika i upravitelji trebaju se upoznati s detaljima novog Zakona.
- Ako razmišljate o projektima poput ugradnje dizala, energetske obnove ili kratkoročnog najma, počnite s pripremama i provjerite koji su vam dokumenti i dozvole potrebni.
- Nakon što Ministarstvo donese novi Pravilnik o kućnom redu, zgrade će imati 180 dana za prilagodbu. Proučite nove odredbe i predložite izmjene za vašu zgradu, ako su vam potrebne.
- Početkom 2025. očekuje se donošenje Programa za subvencioniranje ugradnje dizala i obnove fasada. Zainteresirane zajednice suvlasnika trebale bi pratiti vijesti kako bi na vrijeme mogle predati zahtjev za sufinanciranje.
Zaključak
Novi Zakon o upravljanju i održavanju stambenih zgrada donosi cijeli niz mjera kojima je namjera postići sigurnije, ugodnije i transparentnije življenje u višestambenim zgradama diljem Hrvatske. Omogućava različite razine suglasnosti za donošenje odluka, donosi subvencije za projekte kojima se podiže standard stanovanja (kao što je ugradnja dizala) i uvodi jedinstveni sustav financijskog praćenja kroz dodjelu OIB-a zajednicama suvlasnika.
Iako na početku može djelovati kao dodatno administriranje, s vremenom bi ove promjene trebale olakšati život svim stanarima – redovito održavanje, jasna pravila sufinanciranja i brže donošenje odluka uvijek su se pokazali ključnima za zdravu i stabilnu stambenu zajednicu.