Od 1. siječnja 2025. godine, hrvatski vlasnici nekretnina koji planiraju iznajmljivati svoje stanove na kratkoročnoj bazi suočit će se s nizom novih pravila i ograničenja. Novi zakon o kratkoročnom najmu, čija se implementacija bliži, predstavlja jednu od najznačajnijih promjena u regulaciji tržišta nekretnina u posljednjem desetljeću. Ovaj zakon, iako namijenjen rješavanju problema s nedostatkom dugoročnih stambenih jedinica i rastom cijena najma, izaziva zabrinutost i nesigurnost među vlasnicima nekretnina i investitorima.
Što donosi novi zakon o kratkoročnom najmu
Prvo i osnovno, zakon uvodi obvezu dobivanja suglasnosti od 80% suvlasnika u zgradi za kratkoročni najam. Ovo pravilo ima dvostruki učinak: s jedne strane, ono štiti interese ostalih stanara u zgradi, osiguravajući da njihov način života neće biti narušen učestalim dolascima i odlascima gostiju; s druge strane, ovo pravilo predstavlja značajnu prepreku za vlasnike koji žele unovčiti svoje nekretnine putem platformi poput Airbnba.
Osim toga, svi iznajmljivači, bez obzira na to jesu li već aktivni na tržištu ili tek planiraju ući u njega, bit će obvezni plaćati dvostruku pričuvu. Ministarstvo prostornog uređenja smatra da je ova mjera potrebna jer kratkoročni najam podrazumijeva intenzivnije korištenje zajedničkih dijelova zgrade, što može negativno utjecati na kvalitetu života ostalih stanara.
Kazne za nepoštivanje ovih pravila iznose od 2.000 do 10.000 eura, a predviđeno je da će zakon, iako strog, osigurati bolje uvjete za dugoročne stanare koji su dosad bili prisiljeni iseljavati iz urbanih središta zbog previsokih cijena najma.
Utjecaj na tržište
S obzirom na to da je Hrvatska izrazito turistički orijentirana zemlja, gdje gradovi poput Dubrovnika i Zadra značajno ovise o prihodima od turizma, ovaj zakon će zasigurno imati široke implikacije. S jedne strane, možemo očekivati smanjenje broja stanova dostupnih za kratkoročni najam, što bi moglo dovesti do povećanja cijena smještaja za turiste. S druge strane, ovaj bi zakon mogao dovesti do stabilizacije cijena nekretnina i povećanja dostupnosti stanova za lokalno stanovništvo, što je bio jedan od ključnih ciljeva zakonodavca.
Međutim, dugoročni učinak zakona ovisit će o njegovoj provedbi. Ako se zakon provede rigorozno, moguće je da će se vlasnici nekretnina okrenuti drugim oblicima iznajmljivanja ili čak odlučiti prodati svoje nekretnine. To bi moglo rezultirati kratkoročnim padom cijena na tržištu nekretnina, ali i manjkom smještajnih kapaciteta za turiste u nekim regijama.
Za vlasnike nekretnina, ključno je razumjeti da novi zakon predstavlja i izazov i priliku. Naime, dok će novi propisi zasigurno otežati kratkoročno iznajmljivanje, oni također nude priliku za diferencijaciju na tržištu. Vlasnici koji se uspiju prilagoditi novim pravilima, primjerice, kroz ulaganja u kvalitetniji smještaj koji zadovoljava sve uvjete suvlasnika i zajednice, mogli bi zadržati konkurentnu prednost na tržištu.
Za najmodavce koji su već uključeni u dugoročni najam, novi zakon ne predstavlja izravnu prijetnju, ali bi mogao donijeti prilike u obliku povećane potražnje za dugoročnim najmom, osobito u gradovima gdje je turistički pritisak bio najizraženiji.
Za građane i lokalne zajednice, zakon bi mogao dovesti do bolje kvalitete života u stambenim zgradama, smanjenja buke i povećanja sigurnosti. No, isto tako, treba uzeti u obzir mogućnost da se manjak kratkoročnog smještaja prelije u sivo tržište ili da se neka turistički razvijena područja suoče s nedostatkom kapaciteta tijekom sezone.
Novi zakon o kratkoročnom najmu u Hrvatskoj uvodi značajne promjene koje će duboko utjecati na sve sudionike u tržištu nekretnina. Dok zakon donosi prijeko potrebne regulacije, njegov uspjeh ovisit će o pažljivoj provedbi i prilagodbi svih uključenih strana. Vlasnici nekretnina, najmodavci, ali i sami građani, trebaju se pripremiti na ove promjene, iskoristiti prilike koje donose i pažljivo pratiti razvoj situacije kako bi mogli donositi informirane odluke.